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廈門“隱形地王”樓盤即將入市,拿地四年后賠本銷售

2020-08-12 23:06 來源: 站長資源平臺 編輯: 佚名 瀏覽(429)人   

每經記者 黃婉銀每經編輯 甄素靜 李凈翰

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在全國樓市中,廈門可以說是一個“低調”但又不容忽視的城市。

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今年4月,廈門首場土拍就拍出一個史詩級的百億地王,成交樓面價高達50599元/平方米。不到兩個月后,這個紀錄再次被刷新,旭輝拿下的一宗地塊樓面價達到成交樓面價50603元/平方米。

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這些地王是否又會成為“賠本賺吆喝”的案例?畢竟,這樣的例子在廈門已不是新鮮事。

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鎂編獲悉,廈門本地國企下屬的廈門海投房地產有限公司(以下簡稱“海投房產”)在2016年底拿下的一宗島外地王預計將于8月15日入市銷售。

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在8月5日,該項目拿到了首批預售證,均價在32658元/㎡-39798元/㎡,而其當時的隱形樓面價就達到了38505元/㎡。

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高價拿地難逃賠本命運

2016年12月14日,海投房產以總價19.83億元競得廈門海滄H2016P02地塊,明面上的成交樓面價為31476.19元/㎡。但因地塊要求需無償提供商品住宅11500㎡,該地塊的隱形樓面價實際高達38505元/㎡,成為海滄乃至整個島外隱形單價地王。

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圖片來源:企業(yè)公眾號

到如今,38505元/㎡的樓面價仍然是廈門島外的單價地王。該地塊位于馬鑾灣片區(qū)灌新路與新景西路交叉口東北側,土地面積25478.663㎡,計容建筑面積63697㎡,容積率2.5。

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該地塊的項目案名為海投·白鷺灣。預售證信息顯示,本次白鷺灣首批獲批了四棟樓,共計309套住宅房源,戶型在79㎡~126㎡。

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根據(jù)廈門克而瑞統(tǒng)計,白鷺灣的平層預售單價區(qū)間為32658-37488元/㎡,整體均價約34800元/㎡,復式預售單價區(qū)間為336888-39798元/㎡,整體均價約38000元/㎡。

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鎂編以購房者的身份致電聯(lián)系白鷺灣項目處時也了解到,項目預計會在8月15日正式對外開放,均價在3萬多/㎡。

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廈門資深地產評論人吳寅在接受鎂編采訪時表示,(“面包低于面粉價”出售)這并不是廈門第一個這么做的樓盤,并且也不是最后一個。這個項目(白鷺灣)也激發(fā)了海投房產產品變革的決心,進行了一些自我改變。

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海投房產拿下這宗島外單價地王的2016年,正是廈門樓市瘋狂的時代。胡潤全球房價指數(shù)顯示,廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%,2017年年度房價漲幅16.9%,分別位居全球第二、第五位,被稱為中國樓市的“領漲王”。

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那一年,廈門陸續(xù)誕生了總價地王、單價地王,還有多個片區(qū)的單價地王。除了海投房產,拿下地王的還有萬科、保利、融創(chuàng)、融僑、泰禾、融信、禹洲等等。

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2016年8月26日,融僑集團以總價42.18億元奪得廈門翔安區(qū)2016XP04地塊,樓面價38345元/㎡,溢價率 140%,成為當時廈門的單價地王。該項目在2019年3月開盤,銷售均價為37500元/㎡。

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“當年同時期拿地的房企沒有誰逃得過這賠本銷售的命運,只是有人想明白的早,有人還希望再做些掙扎?!?吳寅續(xù)稱。

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虧本銷售后地王仍層出不窮

其實在廈門,只要是2016~2017年拿下的高價地項目,都可能會出現(xiàn)“賠本賺吆喝”的情況。

如翔安金茂悅,當時成交樓面價達29450.7元/平方米,原計劃以超過40000元/平方米的價格岀售,最后卻以28000元特價銷售。

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易居房地產研究院研究員沈昕分析認為,2016年的廈門是當時的全國樓市四小龍之一,樓市成交火熱、房價大漲,房企為戰(zhàn)略布局考慮,補倉意愿強烈,拿地有些“不計成本”、缺乏理智。由于廈門島內地塊稀缺供應極少,房企只能在島外拿地,2016下半年島外地王頻出。

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熟悉樓市的廈門本地人士梁天告訴鎂編,2015~2016年,廈門島內的房價從兩三萬一下漲到四五萬,島外從一兩萬漲到兩三萬,“現(xiàn)在廈門的房價是很多本地年輕人承受不了的”。

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2017年3月29日,廈門出臺了史上最嚴的調控政策,包括非廈門戶籍買房,須提供前4年內連續(xù)3年納稅或社保證明,執(zhí)行“認房又認貸”的差別化住房信貸政策等。此后廈門樓市快速降溫陷入低迷,直到2019年部分板塊才開始回暖。

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沈昕進一步表示,在這種情況下,2016年下半年樓市瘋狂期成交的地王項目多數(shù)虧損入市也不足為怪。

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經過2016年那一輪“賠本賺吆喝”,房企似乎仍然對廈門有不小的期待。廈門克而瑞統(tǒng)計,2020上半年廈門共成交8幅住宅用地,總建約73.50萬㎡,吸金255.40億元,平均溢價率約26.9%,成交樓板價上升至34750元/㎡。

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2020年上半年舉行3場土拍會,共成交8幅商住用地。其中,6幅島外宅地被本土國企包攬,2幅島內宅地被民企競獲。

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今年4月,廈門首場土拍就拍出一個史詩級的百億地王,成交樓面價高達50599元/平方米,成為廈門新總價和單價地王。不到兩個月后,這個紀錄再次被刷新,旭輝拿下的一宗地塊成交樓面價達到50603元/平方米,地塊限售價格在70800元/平方米。

記者|黃婉銀?編輯|甄素靜 李凈翰 王嘉琦

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來源:鎂刻地產(微信號:Real-estate-Circle)

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