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租房分期“場(chǎng)景+分期”的消費(fèi)金融

2017-05-17 12:01 來(lái)源: 站長(zhǎng)資源平臺(tái) 編輯: 等等 瀏覽(1057)人   

    租房分期,恐怕是最早覺(jué)醒的“場(chǎng)景+分期”消費(fèi)金融?!白夥糠制凇碧崆按笙磁疲阂窗暇揞^,要么慘淡退出。


租房分期“場(chǎng)景+分期”的消費(fèi)金融


    2015年前后,場(chǎng)景這個(gè)概念,還沒(méi)像今天這般火爆,而眾多互聯(lián)網(wǎng)玩家們,卻不約而同涌入租房分期這片萬(wàn)億市場(chǎng)。


    一年多的廝殺,行業(yè)急速猛沖,風(fēng)控缺失,技術(shù)粗獷,行業(yè)理解太淺,一度出現(xiàn)大規(guī)模潮退:平臺(tái)或倒閉,或退場(chǎng)。


    而幸存者,開始回歸行業(yè)本心,并尋得一條明徑……


    01 大潮退去


    2015年,突如其來(lái)地,租房分期迎來(lái)了爆發(fā)增長(zhǎng)的春天。


    彼時(shí),以房司令、會(huì)分期、丁丁白條、斑馬王國(guó)、自如白條、58月付、租了么、租房寶等為代表的核心選手,集中爆發(fā),而一些名不經(jīng)傳的小平臺(tái),在各個(gè)地區(qū)開展業(yè)務(wù)。


    潮起潮落,集中爆發(fā)一年之后,行業(yè)卻迎來(lái)了急速地潮退。


    核心人員斌然透露,趣店集團(tuán)旗下的趣租,從2015年初開始著手做,7月上線,北京有30人左右的團(tuán)隊(duì),加上各個(gè)省負(fù)責(zé)談業(yè)務(wù)的BD,“整個(gè)規(guī)模有好幾百人”。


    當(dāng)時(shí)的趣租,可謂火力全開,和品牌公寓合作,幫公寓先墊付一年或兩年的房租,或直接找到房產(chǎn)中介,把房子租過(guò)來(lái),裝修后再用分期的方式租出去。


    “結(jié)果只做了半年多,就停了”,斌然稱,原因很簡(jiǎn)單,趣租的模式太重,“很多房源積壓,租不出去”。


    而此后風(fēng)頭正勁的斑馬王國(guó),也漸漸淡出。


    據(jù)斑馬王國(guó)的員工稱,公司去年開始裁人,業(yè)務(wù)線幾乎停滯,“但催收部門還在運(yùn)轉(zhuǎn)”。


    而紅極一時(shí)的丁丁白條,也因?yàn)槎《∽夥康牡归],而徹底停擺。


    “這些都還是知名平臺(tái),很多小平臺(tái),上線一段時(shí)間,就悄悄下線了”,一租房分期平臺(tái)的風(fēng)控負(fù)責(zé)人孫新杰對(duì)一本財(cái)經(jīng)稱。


    “大部分平臺(tái),都在洗牌中退場(chǎng)”,孫新杰稱,剩下的玩家,背后都是有大樹撐腰,如我愛(ài)我家派系的房司令、獲上市公司入股的會(huì)分期、58集團(tuán)下的58月付、鏈家和京東合作的自如白條等。


    一年多的時(shí)間,行業(yè)洗牌,最終成為巨頭的戰(zhàn)場(chǎng),這背后,到底發(fā)生了怎樣激烈的暗戰(zhàn)和故事?


    02 萬(wàn)億市場(chǎng)


    時(shí)間倒流回2015年,租房分期的集中爆發(fā),確實(shí)有其核心的邏輯——這個(gè)市場(chǎng),實(shí)在是龐大,而且潛力無(wú)限。


    2016年年底,鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在《租賃崛起》報(bào)告分享會(huì)上,曝出一組數(shù)據(jù):預(yù)計(jì)到2030年,中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。


    又一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)。


    這種增長(zhǎng),其實(shí)也是可預(yù)見(jiàn)性的,隨著房?jī)r(jià)的提高,將有越來(lái)越多的年輕人,不得不選擇租房。


    新崛起的租房群體,是一群消費(fèi)意識(shí)覺(jué)醒的年輕人,他們追求生活質(zhì)量,樂(lè)意花更多的錢租房。


    租房的常見(jiàn)規(guī)則是“押一付三”,在北上廣深這些一線城市,就意味著,一次需要拿出上萬(wàn)的資金——對(duì)于剛畢業(yè)的孩子們,壓力實(shí)在有點(diǎn)大。


    租房分期,在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生。


    租房分期到底怎么玩?現(xiàn)在最常見(jiàn)的玩法,就是和場(chǎng)景合作。


    舉個(gè)例子,房東和租客簽了一年的合同,這份合同就相當(dāng)于“應(yīng)收賬款”,是未來(lái)一年可變現(xiàn)的錢。


    分期平臺(tái)一次性給房東支付一年的房租,而此后,租客只需要每個(gè)月將房租打給分期平臺(tái)。


    對(duì)于房東來(lái)說(shuō),提前拿到了未來(lái)一年才能拿到的錢,提高了資金的流動(dòng)性;對(duì)于租客來(lái)說(shuō),不用押一付三,緩解了資金壓力;而分期平臺(tái),從房東或租客手里,再收取一定的服務(wù)費(fèi)和利息——這就形成了一個(gè)三贏的關(guān)系。


    這其中,還分為和B2C和C2C兩種模式,和B合作,就是中介或品牌公寓;和C合作,就是最直接的房東。


    這無(wú)非也就是淘寶和天貓的區(qū)別,當(dāng)然,最終的服務(wù)對(duì)象,還是C端的租戶。


    如此的金融服務(wù),必然是好的,也確實(shí)在一定程度上解決了“租房難,錢緊張”的剛需。


    “房租分期金融服務(wù)的滲透率大概在20%-25%左右”,鏈鏈金融COO蔣鵬飛對(duì)一本財(cái)經(jīng)記者透露,這個(gè)占比還有很大提升空間。


    這片萬(wàn)億市場(chǎng),大有遨游機(jī)會(huì)。


    除了市場(chǎng)的潛力,而另一方面,大家不約而同選擇這個(gè)場(chǎng)景的原因——這是一個(gè)“極為安全的場(chǎng)景”。


    孫新杰舉例稱,一個(gè)租戶出現(xiàn)了壞賬,不再分期還款,他們會(huì)寬限一周到半個(gè)月后,如果還不還款,就扣除租戶的押金作為當(dāng)月房租,讓其退租。


    “按照這個(gè)邏輯,這個(gè)行業(yè)幾乎就是零壞賬率的”,孫新杰稱。


    可謂天時(shí)地利人和的租房分期,為何在短短一年的時(shí)間里,就遭遇了大面積潮退?


    03 控制場(chǎng)景


    租房這條產(chǎn)業(yè)鏈,大概是從有房子之后,就一直存在。


    在這條交易鏈條中,有房東、中介、品牌公寓、二房東、租客等各種錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系,根深蒂固,且極為混亂。


    “開始大家都不懂,這片市場(chǎng)怎么玩”,孫新杰稱,大家用了一年的時(shí)間,各種踩坑、栽跟頭。


    “當(dāng)初資本市場(chǎng)一股腦地投了一堆天使,但沒(méi)搞懂關(guān)鍵。”房司令CEO吳超認(rèn)為,控制場(chǎng)景才是關(guān)鍵。


    這個(gè)租房場(chǎng)景,掌握在誰(shuí)的手中?


    顯而易見(jiàn),是房產(chǎn)中介和品牌公寓。


    中國(guó)的房產(chǎn)中介市場(chǎng),實(shí)在是備受詬病。在各位租房客的心中,大部分中介都并非正面形象。


    這個(gè)群體,極難操控。


    “一些小中介,直接找一幫人,偽造租房交易,錢一到手就跑路”,孫新杰稱,公司因此損失了幾十萬(wàn)。


    等大家踩完這波坑,已讓很多機(jī)構(gòu)血本無(wú)歸。


    “有一家租房分期公司,開始為了沖量,大小中介或品牌公寓都接,他們家都沒(méi)有風(fēng)控系統(tǒng),只有一個(gè)Excel表格”,孫新杰稱,結(jié)果運(yùn)行了半年,公司虧進(jìn)去幾百萬(wàn),直接退出了市場(chǎng)。


    孫新杰認(rèn)為,大家開始都對(duì)這個(gè)場(chǎng)景的安全度預(yù)估太高,忽視了中介這個(gè)群體的高危性。


    血淋淋的教訓(xùn)之后,孫新杰加強(qiáng)了B端風(fēng)控,設(shè)置了嚴(yán)苛的門檻,譬如,合作的平臺(tái),實(shí)際運(yùn)用5年以上,營(yíng)業(yè)執(zhí)照成立兩年之上,旗下要超過(guò)400多間房源。


    然而,即便如此,和他們平臺(tái)合作的40多家中介和品牌公寓,其中6家都出現(xiàn)了問(wèn)題。


    去年年底,一家中介機(jī)構(gòu)突然連續(xù)申請(qǐng)了4單分期,每一單的金額極高,都是5萬(wàn)。


    這引起了孫新杰的警惕,他把申請(qǐng)人的電話,往搜索引擎上一搜,齊刷刷顯示的都是租房信息。


    “我點(diǎn)進(jìn)一個(gè)頁(yè)面看,我去,居然是申請(qǐng)貸款這家中介機(jī)構(gòu)的員工,三級(jí)金牌認(rèn)證經(jīng)紀(jì)人,這不是鬧嗎?”孫新杰繼續(xù)追蹤,當(dāng)天晚上就拿著租房合同,找到了房屋的業(yè)主。


    “業(yè)主一看,說(shuō)他是租了房子,卻不是合同上這個(gè)人”,孫新杰就此核實(shí),這是偽造交易。


    拿著真憑實(shí)據(jù),在他的逼問(wèn)下,中介的老總承認(rèn)了前面4單都是自己的員工申請(qǐng)。


    “他說(shuō)急需要用錢,就借用一下”,中介老總最終在孫新杰的施壓下,將20萬(wàn)歸還,而其他平臺(tái),就沒(méi)有那么好說(shuō)話。


    “另一個(gè)品牌公寓的老板,甚至用自己妻子的身份證、員工的身份證申請(qǐng),套出來(lái)40多萬(wàn),直到半年之后再歸還”,孫新杰稱。


    行業(yè)不得不提的隱患是,部分中介和品牌公寓,就是將分期平臺(tái)當(dāng)成一個(gè)絕佳的低成本融資渠道。


    目前,分期平臺(tái)的利率都不高,年化率不超過(guò)12%,而加上各家平臺(tái)的競(jìng)價(jià),利率還在下降。


    而孫新杰的利率是7%,這個(gè)利率,大部分由中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。


    比如一個(gè)租客一年租金10萬(wàn),扣除7000的利息,剩下的9萬(wàn)3,就會(huì)直接打到中介公司的賬戶。


    “只需要找?guī)讉€(gè)人,過(guò)來(lái)偽裝成租房,填寫簡(jiǎn)單的資料,就可以立刻拿到大量的資金”,孫新杰稱。


    B端套現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)極大。“一旦出現(xiàn),就是致命性風(fēng)險(xiǎn)”,孫新杰稱。


    因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)有明顯的淡季旺季,市場(chǎng)混亂,渴求現(xiàn)金流,極容易產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。


    克爾達(dá)是鄭州的一家老牌房屋托管公司,本地有多個(gè)店面,資格老,實(shí)力雄厚。也是孫新杰公司合作的一個(gè)平臺(tái)。


    2017年1月開始,克爾達(dá)大批量門店關(guān)閉,對(duì)外聲稱公司裝修或者公司要被收購(gòu)。目前維權(quán)租戶人數(shù)已上千。


    而會(huì)分期、58月付、陽(yáng)光分期等一線分期平臺(tái),都曾和克爾達(dá)合作。


    “克爾達(dá)倒不是跑路了,他們拿著現(xiàn)金流,去投資了一個(gè)新的項(xiàng)目,結(jié)果資金鏈斷裂,無(wú)法再支付房東的租金,房東將租戶趕出去”,孫新杰稱。


    “房東收不到房租,我們被房東趕了出來(lái),我們沒(méi)房子住還要還貸款?!弊饪驮诟魈幫对V。


    守住了場(chǎng)景,就守住了命門,等大家明白這個(gè)道理之后,很多機(jī)構(gòu)已在洗牌中黯然退場(chǎng)。


    但即便發(fā)現(xiàn)了這個(gè)“機(jī)密”,要想守住這個(gè)命門,又談何容易?除了考慮規(guī)模、聲譽(yù),就連經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)風(fēng)險(xiǎn),都要考慮在內(nèi)。


    04 回歸初心


    除了在風(fēng)控上的大栽跟頭,還有眾多的玩家,在一輪輪的燒錢大戰(zhàn)中,成為了“陪跑”。


    “一家中介機(jī)構(gòu),會(huì)同時(shí)接很多家分期平臺(tái),租客最終會(huì)選擇哪一家?”孫新杰稱,一般有兩種情況,要么是中介有提成,極力推薦,要么就是分期的利率最低,租客主動(dòng)選擇。


    為了搶奪市場(chǎng),租房分期市場(chǎng)曾經(jīng)用燒錢和降息來(lái)?yè)寠Z市場(chǎng)。


    “一些平臺(tái)中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)極高,只要進(jìn)件一單,就返點(diǎn)50甚至100元,一段時(shí)間把中介們養(yǎng)得很叼,還坐地起價(jià)”,孫新杰稱。


    價(jià)格戰(zhàn),往往由資金雄厚的巨頭率先點(diǎn)燃。58月付房租分期產(chǎn)品推出后,0手續(xù)費(fèi)。


    逼得其他玩家,不得不跟著降息降門檻。


    實(shí)際上,租房分期市場(chǎng)實(shí)在是一個(gè)薄利市場(chǎng),除非規(guī)模效應(yīng),否則談?dòng)?,就是妄想?/p>


    目前,房租分期普遍按照月租6-12%收取服務(wù)費(fèi),要么由消費(fèi)者承擔(dān),要么由中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。


    “我們目前可以拿到成本6%左右的資金”,會(huì)分期李磊透露。


    而大多的租房分期平臺(tái),從P2P拿錢,成本更高,“實(shí)在是連成本都覆蓋不了”,孫新杰稱。


    因?yàn)槔麧?rùn)太薄,依靠燒錢獲客的玩家,在競(jìng)爭(zhēng)壓力之下,不得不紛紛離場(chǎng)。


    這實(shí)在是互聯(lián)網(wǎng)中常見(jiàn)的戲碼——在任何有寡頭效應(yīng)的領(lǐng)域,只能容納前兩名的玩家,剩下的,大多是陪跑大軍。


    留存的巨頭,要么背靠大樹,要么資金雄厚,所謂“屌絲逆襲”的戲碼,實(shí)在不適用在這個(gè)領(lǐng)域。


    百家爭(zhēng)鳴之后,終于到了巨頭爭(zhēng)霸的時(shí)代。


    好在是,2017年,行業(yè)回歸本心,殺出重圍的玩家,開始修煉內(nèi)功。


    玩家減少后的租房分期市場(chǎng),還沒(méi)有到綻放的時(shí)機(jī),原因就是,市場(chǎng)上對(duì)于分期產(chǎn)品的接受度,并不高——一個(gè)用戶要申請(qǐng)一批分期貸款,可能要和分期平臺(tái),房東,二房東簽訂一系列的合同,一旦退租,就會(huì)牽扯各種問(wèn)題。


    因?yàn)槭袌?chǎng)教育不夠,很多租客將所有亂象,都?xì)w結(jié)到了租房分期的身上——在各個(gè)房租分期公司的貼吧里,到處充斥著用戶對(duì)于產(chǎn)品和租后服務(wù)的不滿。


    “自如白條產(chǎn)品幾乎沒(méi)有壞賬,只有3.7%的逾期,逾期主要是因?yàn)楫a(chǎn)品體驗(yàn)不好,沒(méi)有及時(shí)提醒客戶還款造成的?!笔Y鵬飛稱,接下來(lái),他們將著重打磨產(chǎn)品,提升用戶體驗(yàn)。


    李磊也不約而同地轉(zhuǎn)移了競(jìng)爭(zhēng)重心。


    “好的產(chǎn)品,要做到前端使用無(wú)感知,用戶只需幾步就能得出成功借款、審核中、拒絕幾個(gè)結(jié)果。而過(guò)程中風(fēng)控運(yùn)行的數(shù)百條規(guī)則,資料調(diào)取等繁瑣細(xì)節(jié),留給后臺(tái)去做就好”,李磊稱。


    “如果只想在租房分期這一畝三分地賺錢,就眼光太淺了”,孫新杰稱。


    而巨頭們的布局,都是著眼未來(lái)。


    金融在很多時(shí)候,就如潤(rùn)滑劑,將產(chǎn)業(yè)中各個(gè)環(huán)節(jié)串聯(lián),打破價(jià)值鏈,重塑行業(yè)。


    在蔣鵬飛的眼中,金融同樣也是工具,最后都要?dú)w于產(chǎn)業(yè)。未來(lái),他們會(huì)用金融服務(wù)他們可以觸達(dá)的房地產(chǎn)行業(yè)。


    而李磊的想法是,用金融的手段,先切入行業(yè)中,未來(lái)去解決“租房難”的問(wèn)題。租前、租中、租后,有太多痛點(diǎn)。


    夢(mèng)想和野心,都挺好的。


    集中爆發(fā),行業(yè)陣痛,大規(guī)模退潮,到如今的洗牌之后的冷靜與克制,租房分期市場(chǎng)剛剛經(jīng)歷一個(gè)市場(chǎng)周期。


    “任何一個(gè)行業(yè),在沒(méi)有摸清所有細(xì)節(jié)之前,都不要冒進(jìn)”,孫新杰稱,莽撞、盲目追求流量,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)缺乏敬畏之心,都是洗牌期到來(lái)的原因。


    也許,這個(gè)結(jié)論,可以放在任何金融行業(yè)…


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